토지거래허가제 시행 후 비아파트 거래 증가… 아파트 시장은 ‘숨 고르기’

서울 부동산 시장이 새로운 변화를 맞이하고 있다. 9일간의 거래 데이터를 분석한 결과, 서울 내 비아파트 주택 거래량이 아파트 거래량을 압도하는 모습을 보였다. 이는 최근 시행된*토지거래허가제(이하 토허제)의 영향으로 풀이된다. 아파트 거래가 주춤하는 가운데, 단독주택·다세대주택 등의 비아파트 주택 시장이 상대적으로 활발해지는 이른바 풍선효과가 나타나고 있다. 이러한 현상이 지속될 경우, 서울 부동산 시장 전반에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

1. 토허제 시행 이후, 비아파트 거래 증가와 아파트 시장 위축

토지거래허가제는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때, 관할 구청의 허가를 받도록 하는 규제다. 주로 투기 방지를 목적으로 시행되며, 서울에서는 강남·송파·양천·영등포 등 일부 지역의 재건축 추진 단지 중심으로 적용되었다.

 

제도 시행 이후 9일 동안, 서울 아파트 시장은 극심한 위축을 보였다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 해당 기간 동안 서울에서 아파트 거래는 단 2건에 불과했다. 이는 기존 대비 급격한 감소세를 나타낸다. 반면, 비아파트(연립·다세대·단독주택 등)의 거래량은 13건으로, 상대적으로 활발한 모습을 보였다.

 

아파트 시장이 위축된 가장 큰 이유는 거래 절차의 복잡성 증가다. 기존에는 매수자가 단순히 계약을 체결하면 됐지만, 토허제 지역에서는 관할 구청의 허가를 먼저 받아야 한다. 이 과정에서 시간이 지연되고, 허가 요건이 충족되지 않으면 계약이 무효화될 위험도 있다. 이러한 규제 강화로 인해 매수자들이 아파트 대신 규제에서 자유로운 비아파트 시장으로 이동하고 있다는 분석이 나온다.

2. 서울 아파트 ‘숨 고르기’ 국면… 가격 변동성 확대 가능성

아파트 거래가 급감하면서, 서울의 아파트 시장은 일시적인 ‘숨 고르기’ 국면에 접어들었다. 토허제 시행으로 거래량이 줄어든 상황에서, 가격 변동성이 확대될 가능성이 커졌다.

 

일부 전문가들은 거래량 감소가 가격 하락으로 이어질 가능성을 제기한다. 일반적으로 부동산 시장에서는 거래가 활발할수록 가격이 상승하고, 거래가 줄어들면 가격이 조정되는 경향이 있다. 특히, 매도자와 매수자의 눈치 싸움이 심화되면서 단기간 내 거래가 이루어지기 어려운 분위기가 형성될 수 있다.

 

반면, 다른 분석가들은 일시적인 현상일 가능성도 있다고 본다. 토허제 시행 초기에는 불확실성이 커지면서 거래가 급감하지만, 시간이 지나면서 제도에 대한 이해도가 높아지고 시장이 적응하게 되면 다시 거래가 회복될 수도 있다는 것이다. 따라서 향후 1~2개월간의 추가적인 시장 데이터가 필요하다는 의견이 많다.

 

3. 비아파트 시장으로의 풍선효과… 신규 투자처로 주목

아파트 거래가 어려워지면서, 투자자들은 대체 투자처로 비아파트 시장을 주목하고 있다. 실제로 토허제 시행 후 9일 동안 단독·다세대·연립주택의 거래량이 아파트보다 6배 이상 많았다. 이는 시장 내 유동 자금이 규제가 없는 곳으로 이동하는 전형적인 풍선효과’로 볼 수 있다.

 

특히, 재개발 기대감이 있는 지역의 단독·다세대 주택이 인기를 끌고 있다. 토허제가 적용되지 않는 비아파트 주택은 향후 개발 가능성이 있는 지역에서 더욱 선호될 가능성이 높다. 이에 따라 서울 내 일부 구도심 지역에서 주택 가격이 상승하는 현상이 나타날 수 있다.

 

하지만 이러한 현상이 단기적인 투기 수요로 이어질 경우, 또 다른 규제 가능성이 높아진다는 점을 고려해야 한다. 정부는 이미 아파트 시장 규제를 강화한 바 있으며, 만약 비아파트 시장에서 이상 거래가 지속될 경우 추가적인 규제가 도입될 가능성이 있다. 따라서 투자자들은 신중한 접근이 필요하다.

4. 향후 전망: 정부의 추가 규제 가능성과 시장 반응

토허제 시행 이후의 시장 흐름을 보면, 정부의 추가적인 정책 개입 여부가 중요한 변수가 될 것으로 보인다. 현재까지는 아파트 시장에 대한 직접적인 규제만 시행되었지만, 비아파트 시장이 과열될 경우 정부가 규제 대상을 확대할 가능성도 배제할 수 없다.

 

일부 전문가들은 규제의 연쇄작용을 우려하고 있다. 한쪽 시장을 규제하면 다른 시장으로 수요가 몰리면서 풍선효과가 발생하고, 이에 따라 다시 새로운 규제가 도입되는 패턴이 반복될 수 있다는 것이다. 실제로 과거에도 이러한 사례가 많았다.

반면, 정부가 추가적인 개입을 하지 않는다면, 시장이 점차 자연스럽게 적응하면서 거래가 다시 활성화될 가능성도 있다. 결국 향후 몇 달간의 거래량 변화와 가격 동향이 정책 방향을 결정하는 핵심 요소가 될 것이다.

결론: 변화하는 서울 부동산 시장, 신중한 접근이 필요

토지거래허가제 시행 이후, 서울 부동산 시장은 중요한 변곡점을 맞이했다. 아파트 거래가 급감하면서 시장은 일시적으로 숨 고르기 국면에 들어갔고, 반대로 비아파트 시장으로의 수요 이동이 활발하게 나타나고 있다.

 

향후 시장의 흐름은 정부의 추가 규제 여부, 매수·매도자 간의 심리 변화, 그리고 실거주 및 투자 수요의 방향 등에 의해 결정될 것이다. 따라서 현재 시장에 접근하는 투자자나 실수요자들은 신중한 판단이 필요하며, 특히 단기적인 시장 변화에 휘둘리지 않는 전략적인 접근이 중요하다.