토지거래허가제, 입주권까지 규제 검토… 서울시, 통일된 기준 마련한다

부동산 시장 안정화와 투기 억제를 위한 토지거래허가제가 한층 더 강화될 전망이다. 정부는 기존의 토지·주택 거래뿐만 아니라 입주권까지 허가 대상에 포함하는 방안을 검토하고 있으며, 이에 따라 재개발·재건축 시장의 변화가 예상된다. 또한, 서울시는 현재 자치구별로 다소 차이가 있는 토지거래허가제 적용 기준을 통일하는 방안을 추진하고 있어, 향후 규제 방식이 보다 명확해질 것으로 보인다. 이러한 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

1. 토지거래허가제, 왜 입주권까지 규제하려 하나?

토지거래허가제는 부동산 투기를 막고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 도입된 제도로, 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 일정 면적 이상의 부동산 거래 시 관할 지자체의 허가를 받도록 하고 있다. 그동안 주로 토지 및 주택 거래에 적용되었지만, 최근 정부는 입주권까지 규제 대상에 포함하는 방안을 검토 중이다.

 

입주권은 재개발·재건축 사업에서 조합원이나 세입자가 새로운 주택을 받을 권리를 의미하며, 실물 주택보다 상대적으로 적은 자본으로 투자할 수 있어 투기 수단으로 악용되는 경우가 많았다. 특히, 서울 강남권과 수도권 주요 정비사업 지역에서는 입주권 거래가 활발하게 이루어지며, 높은 프리미엄이 형성되기도 했다.

 

정부는 이러한 입주권 거래가 단기 차익을 노린 투기 세력에 의해 과열되면서 주택 가격 상승을 부추긴다고 판단하고 있다. 따라서 토지거래허가제를 입주권까지 확대 적용하면, 입주권 매매 시에도 실거주 목적을 증명해야 하며, 투자 목적의 거래는 어려워질 전망이다.

2. 서울시, 자치구별 상이한 토지거래허가제 기준 통일 추진

현재 서울 내에서도 토지거래허가제 적용 기준은 자치구별로 차이가 있다. 같은 토지거래허가구역이라도 허가가 필요한 면적 기준이나 허가 과정에서의 세부 절차 등이 구마다 조금씩 다를 수 있다. 이러한 차이는 시장에 혼선을 초래하고, 일부 지역에서는 규제가 허술하게 운영될 여지가 있다.

 

이에 따라 서울시는 자치구별로 다르게 적용되던 토지거래허가제 기준을 통일하는 방안을 추진 중이다. 이를 통해 허가 절차의 일관성을 높이고, 시장에 명확한 가이드라인을 제공하겠다는 것이 서울시의 방침이다. 만약 기준이 통일되면, 특정 구에서 규제가 느슨해 투기 수요가 몰리는 현상이 줄어들고, 실수요자 보호가 강화될 것으로 기대된다.

 

특히, 서울시는 이번 기준 통일 작업을 통해 입주권 거래 규제 강화와 연계할 가능성이 크다. 입주권을 포함한 토지거래허가제가 시행되면, 규제 적용 범위와 방식이 보다 명확해질 필요가 있기 때문이다. 따라서 향후 서울시가 발표할 세부 정책이 부동산 시장에 중요한 변수로 작용할 전망이다.

 

3. 입주권 거래 규제와 기준 통일이 부동산 시장에 미치는 영향

토지거래허가제의 강화와 기준 통일은 부동산 시장의 흐름을 크게 변화시킬 가능성이 있다.

1. 입주권 거래 위축 및 투자 수요 감소
   • 입주권이 토지거래허가제 적용을 받게 되면, 거래가 대폭 줄어들 가능성이 크다.
   • 입주권 거래 시 실거주 목적을 증명해야 하므로, 단기 차익을 노리는 투자자들의 진입이 어려워진다.
   • 특히, 입주권을 활용한 갭투자 방식이 제한되면서, 재개발·재건축 시장의 유동성이 감소할 수 있다.
2. 재개발·재건축 사업 지연 가능성
   • 입주권 거래는 재개발·재건축 조합원 간의 자금 흐름에 중요한 역할을 한다.
   • 거래가 줄어들면 조합의 자금 조달이 어려워지고, 사업 속도가 둔화될 가능성이 높다.
   • 이는 장기적으로 주택 공급 부족 문제를 야기할 수 있어, 정책 시행 과정에서 보완책이 필요할 것이다.
3. 실수요자 보호 및 시장 안정 효과
   • 투기 수요가 감소하면, 입주권 가격이 안정될 가능성이 있다.
   • 특히, 입주권 프리미엄이 과도하게 형성된 지역에서는 가격이 조정될 수 있다.
   • 장기적으로는 실수요자 중심의 시장 형성에 기여할 수 있지만, 초기에는 시장 위축에 대한 우려도 존재한다.

4. 향후 정책 방향과 부동산 시장 전망

정부와 서울시가 추진하는 입주권 규제 및 토지거래허가제 기준 통일은 부동산 시장의 투기 수요를 억제하는 데 효과적일 수 있다. 하지만, 동시에 부작용도 발생할 수 있어 신중한 접근이 필요하다.

 

먼저, 입주권 거래가 제한되면 단기적으로 재개발·재건축 시장이 위축될 가능성이 크다. 사업이 지연되면 신축 아파트 공급도 줄어들 수 있어, 중장기적으로는 주택 가격 상승 요인이 될 수도 있다. 따라서 정부는 거래 규제와 함께 공급 확대 방안을 병행해야 한다.

 

또한, 서울시의 토지거래허가제 기준 통일이 실효성을 가지려면, 시장과의 충분한 조율이 필요하다. 일괄적인 규제보다는 지역별 특성을 고려한 탄력적인 운영이 필요하며, 실수요자를 보호하는 방향으로 정교하게 설계되어야 한다.

결론적으로, 토지거래허가제의 확대와 입주권 규제 강화는 부동산 시장의 구조적 변화를 가져올 중요한 정책이다. 실수요자 보호와 투기 억제라는 긍정적인 효과가 기대되지만, 재개발·재건축 시장의 위축, 주택 공급 부족 등의 부작용도 신중히 고려해야 한다. 향후 정부와 서울시가 구체적인 시행 방안을 어떻게 조율하느냐에 따라 부동산 시장의 흐름이 결정될 것으로 보인다.