토허제 재지정 앞둔 5일간, 강남구 아파트 42% '신고가' 경신

1. 토지거래허가구역(토허제) 재지정, 강남 부동산 시장에 미친 영향

서울 강남구의 아파트 시장이 다시 한번 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울시가 강남구 주요 지역의 토지거래허가구역(토허제) 재지정을 검토하면서, 재지정 여부를 앞둔 5일 동안 강남구 내 아파트 거래의 42%가 신고가를 기록했다. 이는 규제 강화를 앞두고 ‘막차 수요’가 몰리면서 발생한 현상으로 분석된다. 토허제는 일정 규모 이상의 주거용 부동산을 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도로, 투자 목적의 매매를 어렵게 만드는 대표적인 규제다. 강남구에서는 삼성동, 대치동, 청담동, 압구정동 등이 2020년부터 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 이번 재지정 여부에 따라 시장 분위기가 크게 달라질 것으로 보인다. 시장에서는 토허제가 연장될 경우 거래가 급감할 것이라는 전망과 함께, 재지정 전에 최대한 매입하려는 수요가 급증하면서 단기간에 가격이 치솟는 현상이 발생했다.

2. 강남구 아파트 42% 신고가, '똘똘한 한 채' 수요 급증

최근 5일간 강남구 아파트의 42%가 신고가를 기록한 것은 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과도 밀접한 관련이 있다. 정부가 다주택자에 대한 세금 부담을 유지하면서, 고소득층과 투자자들은 여러 채를 보유하기보다 강남의 핵심 입지에 위치한 아파트 한 채를 선택하는 전략을 취하고 있다. 특히, 대치동 은마아파트, 압구정 현대아파트, 삼성동 아이파크와 같은 주요 재건축 단지는 규제 완화 가능성을 기대하는 투자자들이 몰리면서 신고가 행진을 이어갔다. 부동산 전문가들은 "토허제가 시행되면 매매 자체가 까다로워지기 때문에, 자금력이 있는 수요자들이 규제 전에 서둘러 거래를 마무리하고 있다"며 "이에 따라 가격이 단기간에 급등하는 현상이 나타났다"고 분석했다. 또한, 강남구 아파트는 학군, 교통, 생활 인프라가 뛰어나 장기적으로 가격이 유지되거나 상승할 가능성이 높아, 실거주 목적과 투자 목적을 동시에 고려한 매수세가 집중된 것으로 보인다.

 

3. 토허제 재지정이 강남 아파트 시장에 미칠 영향

 

토지거래허가구역으로 재지정될 경우, 강남구 아파트 시장은 당분간 거래량 감소와 가격 안정세를 보일 가능성이 높다. 실제로 2020년 강남 3구(강남·서초·송파) 일부 지역이 처음으로 토허제 적용을 받았을 때, 지정 직후 거래량이 90% 가까이 급감한 바 있다. 이번에도 토허제가 연장될 경우, 강남 핵심 지역에서의 신규 매매 계약 체결이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 다만, 토허제는 '거래를 어렵게 만드는 규제'이지 '가격을 떨어뜨리는 규제'는 아니기 때문에, 강남 아파트의 장기적인 가치에는 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 시각도 존재한다. 전문가들은 "토허제 시행 후 초기에는 가격 조정이 있을 수 있지만, 핵심 입지의 희소성이 유지되는 한 장기적으로 가격이 다시 반등할 가능성이 크다"고 전망했다. 또한, 강남 지역은 대체로 자금력이 탄탄한 매수자들이 많기 때문에, 규제로 인해 급매물이 나오기보다는 단기적으로 거래가 위축될 가능성이 높다고 분석했다.

4. 향후 강남 부동산 시장 전망과 투자 전략

강남구 아파트 시장은 향후 토허제 연장 여부와 정부의 추가 부동산 정책에 따라 방향이 결정될 것으로 보인다. 만약 토허제가 연장되지 않는다면, 단기적인 가격 조정 후 다시 매수세가 유입될 가능성이 높다. 반면, 재지정이 확정될 경우 매수·매도자가 모두 관망세를 보이며 거래량이 급감할 것으로 예상된다. 이에 따라 투자자들은 ‘규제 리스크’를 고려한 전략적 접근이 필요하다. 전문가들은 "단기적으로는 강남권의 거래량이 위축될 가능성이 있지만, 강남 아파트의 희소성과 학군·입지적 가치로 인해 중장기적으로 가격 상승 여력은 충분하다"고 조언한다. 따라서, 실거주 목적이라면 토허제 시행 여부와 관계없이 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리하며, 투자 목적이라면 규제가 완화될 가능성이 높은 지역을 선별하여 접근하는 것이 중요하다. 앞으로 정부의 정책 변화와 시장 흐름을 면밀히 살펴보는 것이 강남 아파트 시장에서 성공적인 투자 전략이 될 것이다.